🎥 Ne DEDİ: Emrah Lafçı - Ahmet Büyükduman
Konut fiyatlarının enflasyonun gerisinde kalması nedeniyle yatırımcıların reel kayıp yaşadığı bir ortamda, sığınmacıların dönüşü ve yeni konut arzıyla kiraların da baskılanması sonucu gayrimenkulün hala en cazip yatırım aracı olduğunu savunanlara ne cevap verirsiniz?
🏠 Kira Enflasyonu ve Bölgesel Farklar (Arz ve Talep Dengesiyle Kiraların Seyri)
- Ahmet Büyükduman kira artışlarının enflasyonun altında kaldığını ve bu iyimser tablonun 2026 yılında da devam edeceğini öngörüyor.
- Güneydoğu Anadolu bölgesinde deprem konutlarının teslimi ve sığınmacıların dönüşüyle kira artış hızı yüzde 3 ila 13 gibi oldukça düşük seviyelerde kalıyor.
- İstanbul'da kira artışları yüzde 40 civarında seyrederken arz şoklarının yaşandığı bölgelerde kiracıların daha şanslı olacağı bir dönem bekleniyor.
📈 Konut Satış Rekorları ve Reel Getiri (Fiyatlardaki Düşüşe Rağmen Artan Talep)
- Ahmet Büyükduman konut fiyatlarındaki yıllık yüzde 29 artışın yüzde 31 olan enflasyonun gerisinde kalarak yatırımcısına reel bir kayıp yaşattığını belirtiyor.
- Fiyatlardaki bu reel düşüşe rağmen 2025 yılında 1 milyon 689 bin adet satışla tüm zamanların rekorunun kırıldığını ifade ediyor.
- Yatırımcıların konutta negatif reel getiri görmesine rağmen barınma ihtiyacı ve demografik nedenlerle alıma devam etmesi piyasayı canlı tutuyor.
🌍 Yurt Dışı Gayrimenkul Yatırımı (Sermayenin Döviz Bazlı Getiriye Kaçışı)
- Ahmet Büyükduman ev sahipliği oranının yüzde 56'dan 57'ye çıktığını ancak büyükşehirlerde kiracı oranının hala yüzde 40'larda olduğunu söylüyor.
- Türkiye'deki sermaye sahiplerinin artık kiracılarla uğraşmak yerine evlerini satıp döviz bazlı getiri için yurt dışındaki konut piyasalarına yöneldiğini anlatıyor.
- Yurt dışı gayrimenkul yatırımlarının yabancıların Türkiye'den aldığı miktarı geçmesi nedeniyle bu alanda yıllık 300 milyon dolar civarında cari açık veriliyor.
⚖️ Vergi Düzenlemeleri ve Satış Zamanlaması (2026 Öncesi Stratejik Hamleler)
- Ahmet Büyükduman 2026 yılında beklenen emlak vergi rayiçlerindeki 3 katlık artış nedeniyle tapu devirlerinin 2025 yılına çekildiğini belirtiyor.
- 2026 yılındaki yüksek vergilerden kaçınmak isteyen satıcıların 2025 satış rakamlarını yaklaşık 40 bin adet yukarı taşıdığı tahmin ediliyor.
- Tapu harcı ve gelir vergisini düşük tutmak isteyenlerin bu stratejisi nedeniyle 2026 satışlarının 1 milyon 600 bin seviyelerinde dengelenmesi bekleniyor.
💳 Faiz Oranları ve Kredi Koşulları (Yüzde İki Sınırı ve Sosyolojik Engeller)
- Ahmet Büyükduman konut kredi faizlerinin 2026 sonunda yüzde 2,20 seviyelerine gerileyebileceğini ancak yüzde 2'nin altına inmesinin zor olduğunu söylüyor.
- Alıcıların yüzde 50'sinin faizler yüzde 2'nin altına düşmeden kredi kullanmaya sıcak bakmadığını yapılan anket sonuçlarına dayanarak ifade ediyor.
- BDDK düzenlemeleri ve yüksek taksit tutarları nedeniyle ilk kez ev alacakların 300 bin lira üzerinde aylık geliri olması gerektiği şartlı bir tavsiye olarak vurgulanıyor.
🟡 Altın ve Konut İlişkisi (Yastık Altı Birikimlerin Finansmandaki Gücü)
- Ahmet Büyükduman yastık altında bulunan 600 milyar dolarlık altının konut piyasası için devasa bir potansiyel kaynak olduğunu belirtiyor.
- Konut alanların yüzde 70'inin bir şekilde altın birikimlerini bozdurarak veya borç alarak bu alıma ulaştığını dile getiriyor.
- Altın fiyatlarının yatay seyretmeye başlamasıyla birlikte altın yatırımcılarının kârlarını realize edip ana hedefleri olan konuta geçeceği öngörülüyor.
🏗️ Alternatif Finansman Yöntemleri (Tasarruf Finansman Şirketlerinin Yükselişi)
- Ahmet Büyükduman bankalardan kredi bulamayan kitlelerin tasarruf finansman şirketleri yani evim şirketleri aracılığıyla konut aldığını açıklıyor.
- 2026 yılındaki ipotekli satışların yarısından fazlasının bu tür faizsiz sistemler ve tasarruf finansman yöntemleri üzerinden gerçekleşmesi bekleniyor.
- Bankabilitesi düşük olan ancak düzenli ödeme yapabilen kişilerin bu sistemde kendi kredibilitesini oluşturarak ev sahibi olması bir seçenek olarak sunuluyor.
Emrah Lafçı - Ahmet Büyükduman videosu ana başlıklarıdır. Yatırım tavsiyesi değildir.
Emrah Lafçı - Ahmet Büyükduman videosunu izlemek için:👇🏽